탱자의 변명: 주택금융공사의 거짓말

금융주택공사의 거짓 해명에 대해 재반박하기로

요즈음 주택담보대출의 대부분은 적격대출이다. 금융정책패널이 그 적격대출의 문제를 지적하자 주택금융공사가 당일 반박자료를 내놓았는데 그야말로 문제의 촛점을 흐리기 위한 의도적인 왜곡이라고 밖에 볼 수가 없었다. (또 하나의 탱자, 적격대출)

패널에 참여하는 학자들끼리 논의 끝에 그냥 넘어갈 수 없다고 의견을 모았다. 국민의 세금으로 세운 공사가 사실을 왜곡하는 해명자료를 내는 것을 그냥 놔두면 안된다는 것이 중론이었다. 언론이 사실 파악을 하지 않은 채 공사의 반박자료를 그냥 옮겨 적은 것도 영향을 주었다. 이렇게라도 해야 언론이 제대로 문제를 인식할 것 같기에.

이번에는 동국대의 강경훈 교수와 중앙대의 박창균 교수가 같이 쓰기로 했다. 이들이 쓴 반박문에서는 저번 블로그에서 얘기한 것에 더해서 수수료에 대한 공사의 거짓말도 더 자세히 지적하기로 했다.

조선일보가 이를 받아서 자체 조사 끝에 기사를 내었다. (여기) 그 기사에 의하면 이자만 내고 있는 대출 비율이 52%다. 그런데 이 기사는 수수료에 대한 얘기는 건너뛰었다.

이번 글에서는 그 수수료에 대해 얘기해보자.

너무 높은 대출 수수료

대출 수수료가 너무 높다는 패널의 지적에 대해 주택금융공사는 미국의 경우 취급수수료 100bps, 채권관리수수료 25bps, 합계 125bps가 수수료 총합이고, 우리나라의 경우 취급수수료 60~70bps, 채권관리수수료 10bps, 합계 70~80bps이어서 한국이 더 싸다고 했다.

엉터리도 이런 엉터리가 없다.

우선 논의의 틀이 잘못되었다. 취급수수료(underwriting fee)는 대출 발생시 한번만 발생하는 비용이고, 채권관리수수료(servicing fee)는 대출잔액이 남아있는 동안 매해 발생하는 것이다. 이렇게 다른 성격의 수수료를 공사는 합산하고 있는 것이다. 미국의 경우 은행은 취급 수수료로 고객에게서 일회적으로 100bp(1%)를 받지만 그 후에는 연간 25bp만 부과한다. 이런 사정에도 불구하고 125bp가 수수료 총합이라는 공사의 주장은 무슨 소리인지 이해하기가 어렵다.

한국의 경우도 오류 투성이다. 우리가 알기로는 취급수수료는 보통 120bp다. 신문들도 모두 취급수수료를 120bp라고 했다. 그리고 이에 대해 지금까지 공사가 그렇지 않다고 한 적은 없다. 그런데 이번 반박문에서 공사는 이것이 60~70bp라고 했다.

굳이 좋게 해석해주면 서류 상의 만기와 상관없이 2~3년 만에 상환이 되기 때문에 한번 발생한 취급수수료를 연율로 환산하면 60bp~40bp라는 뜻에서 한 얘기일 수는 있다. (지금까지 경험 상 적격대출과 비슷한 보금자리론의 평균 만기가 3년을 겨우 넘었다.) 그러나 아무런 설명 없이 일회성 비용과 반복성 비용을 합산하는 것은 문제를 더 복잡하게 만들 뿐이다.

관리수수료에 대해서 말하면, 우리가 입수한 공사 자료에 의하면 이것이 50~60bp라고 한다. 그런데 공사는 10bp라고 하고 있다. 은행업계 내부자료에 의하면 주택담보대출의 채권관리비용은 원가 기준으로 보통 30bp정도 드는 것이 통상이다. 내가 따로 입수한 모 은행 자료도 관리수수료가 0.43~0.49% p.a.(고정채권관리수수료 0.1%p.a.+변동채권관리수수료 약 0.33~0.39%p.a.) 였다.

한가지 짚고 넘어갈 것은 미국과 달리 한국의 적격대출의 경우 채권관리 수수료를 은행이 각자 정할 수 있게 했다는 것이다. 미국에서는 예를 들어 패니메(Fannie Mae)가 이 채권관리수수료를 일률적으로 25bp로 정해준다. 이에 비해 한국에서는 은행 결정으로 고객에게 부과하는 것이어서 경쟁상황에 따라 수시로 변할 수 있다. 잘 모르는 소비자에게 비싼 수수료를 부과할 가능성이 항상 있다.

요약하면, 개별 수치의 정확성을 떠나서, 공사는 이렇게 합산할 수 없는 성격의 수수료를 합하여 50~60bp+10bp=60~70bp라는 요령부득의 주장을 하고 있고, 개별 수치도 지금까지 우리가 알고 있는 정보와 전혀 다르다. 무슨 근거로 이런 주장을 하는 지?

공무원들의 실적주의를 배경으로, 정권 이양기 중 보직에 예민한 공사 경영진의 조바심이 일으킨 사고일 가능성이 높다.